Petition an

Petition an den nidersächsischen Landtag

diese Petition wurde am 26. Juni bei der Demonstration überreicht. 

Landesarbeitsgemeinschaft der Niedersächsischen Erbbaurechtsinitiativen

zur Gestaltung eines angemessenen Erbpachtzinses

Niedersächsischer Landtag
Hannah-Arendt-Platz 1

30159 Hannover

Petition zur Gestaltung eines angemessenen Erbbauzinses

Hannover, 26.Juni 2025

Sehr geehrte Damen und Herren,

in Niedersachsen hat eine öffentliche Diskussion über die Bemessung des Erbbauzinses bei zu erneuernden Verträgen begonnen. Mit Forderungen von bis zu 2.300 Euro an monatlichen Erbbauzinsen bei anstehenden Vertragsverlängerungen sprengen die öffentlich-rechtlichen Erbbaugeber, insbesondere die Klosterkammer Hannover und betroffene Kommunen, sowie kirchliche Einrichtungen inzwischen jedes Maß und Mitte. Dabei werden überholte Bemessungskriterien mit Zinssätzen von 4-5% und explodierte Bodenrichtwerte von 400-1.000 Euro/qm als Berechnungsgrundlagen für die Erbbauzinsen bei anstehenden Vertragsverlängerungen aufgerufen. Dass derartige Erbbauzinsen unbezahlbar sind, Altersabsicherungen zerstören und geeignet sind, Menschen aus ihren Häusern und aus den Städten zu vertreiben, wird ignoriert.

Es werden regelmäßig haushaltsrechtliche Vorschriften (§ 64 LHO, § 125 NKomVG) zur Begründung angeführt, die Geltung des ErbbauRG wird hingegen negiert. Dies bewirkt eine Nichtbeachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit, insbesondere des auch vom BGH ständig betonten „Gebots angemessener Vertragsgestaltung“ bei Erbbaurechtsverträgen. Denn die öffentlich-rechtlichen Erbbaugeber erfüllen weder den Zweck des Erbbaurechts, bezahlbares Wohnen für kleinere Einkommen zu schaffen, noch kommen sie ihrer verfassungsrechtlichen Verpflichtung angemessener Vertragsgestaltung

nach. Im Gegenteil: sie wollen die entstehenden Zwangslagen vieler Menschen bei Vertragsablauf rücksichtslos ausnutzen und klagen in der Öffentlichkeit über das Fehlen von bezahlbarem Wohnen, welches sie mit ihren astronomischen Forderungen gleichzeitig zerstören.

In dieser Situation, die absehbar einen weiteren Vertrauensverlust in öffentliche Institutionen bewirken wird, bittet die Landesarbeitsgemeinschaft der Niedersächsischen Erbbaurechtsinitiativen den Niedersächsischen Landtag um Unterstützung und Klarstellung durch geeignete Maßnahmen:

1.     Dass die Gestaltung des Erbbauzinses auf der Grundlage des Erbbaurechtsgesetzes zu erfolgen hat und somit die Zwecke dieses Gesetzes zu berücksichtigen sind, nämlich bezahlbares Wohnen zu ermöglichen und Bodenspekulationen entgegenzuwirken.

2.     Dass bei der Anwendung von Regelungen der Vermögensbewirtschaftung der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in der Ausgestaltung als „Gebot angemessener Vertragsgestaltung“ zu berücksichtigen ist.

3.     Dass der Regelerbbauzins deshalb insbesondere bei der Erneuerung von Erbbaurechtsverträgen für Erbbaurechtsnehmende keine unzumutbare Belastung bedeuten darf.

4.     Dass die bei der Ermittlung eines Erbbauzinses zugrunde zu legenden Bodenwerte um die exorbitanten Steigerungen seit 2010 zu bereinigen sind.

5.     Dass der auf den Bodenwert anzuwendende Zinssatz nicht höher als 2,5% sein darf.
  

6.     Dass darüber hinaus in besonderen Einzelfällen Härtefallregelungen anzuwenden sind, die verhindern, dass Erbbaurechtsnehmende aus ihrem Wohneigentum hinausgedrängt werden.

Für die aktuelle Debatte ist bezeichnend, dass seitens der Erbbaurechtsgeber unisono haushaltsrechtliche Regelungen der Vermögensbewirtschaftung angeführt werden, die aus der Haltung heraus argumentieren, es gelte den Verkaufswert eines Erbbaugrundstücks zu ermitteln und diesen Höchstwert des Grundstücks weiteren Kalkulationen zugrunde zu legen.

Dies verkennt die eigentliche Aufgabenstellung, nämlich für ein den Zwecken des Erbbaugesetzes gewidmetes Grundstück eine angemessene Rendite (Erbbauzins) zu ermitteln.

Es ist nicht zu bestreiten, dass der Bodenrichtwert einen sachgerechten Ausgangswert für die Bemessung eines angemessenen Erbbauzinses darstellt. Die richtige Berechnung des maßgeblichen Bodenwerts eines Erbbaugrundstücks erfordert jedoch die Herausrechnung spekulationsbedingter Bodenwertsteigerungen. Dies ergibt sich aus der Zweckbestimmung des ErbbauRG und dem erkennbaren durchgehenden Ordnungsprinzip, wie es zuletzt mit der Einfügung des § 9a verdeutlicht wurde. Denn der übergeordnete Zweck des ErbbauRG, Bodenspekulationen zu vermeiden, zu verhindern und ihnen vorzubeugen, kann im Falle der Erneuerung von Erbbaurechten nur erreicht werden, wenn Erbbaugrundstücke dauerhaft aus dem Gefahrenbereich der Bodenspekulation herausgenommen werden.

Wir regen an, die Geltung dieses Prinzips beim Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen abzufragen.  

Ohne die Herausrechnung exorbitanter Bodenwertsteigerungen kann kein angemessener Erbbauzins erreicht werden. Die angemessene Gestaltung des Erbbauzinses ist aber geboten. Wir verweisen hierzu auf die Ausarbeitung des Wissenschaftlichen Dienstes des Deutschen Bundestages WD 7 - 3000 – 006/21, in der die durchgehende Rechtsprechung des BGH dargestellt wird.

Auch hinsichtlich des anzusetzenden Zinssatzes bestehen Abwägungsgebote, die jedoch noch nicht ausreichend beachtet werden. Gleichwohl ist hier eine Entwicklung erkennbar, die im Ergebnis zu einem angemessenen Erbbauzins führen könnte.

Festzustellen ist insgesamt, dass das Gebot angemessener Vertragsgestaltung nicht akzeptiert und angewendet wird.

Dies zeigt sich eklatant in der Vernachlässigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Erbbaurechtsnehmer und in der Ausnutzung der Zwangslage der Erbbauberechtigten, deren Häuser auf einem gemieteten Grundstück stehen.

Ein fairer Erbbauzins

– entspricht den wirtschaftlichen Interessen der Erbpachtgeber

– ist den Erbbaurechtsnehmern zumutbar

– und setzt wohnungsbaupolitische und bodenpolitische Aufgabenstellungen um.

Wir fordern die Landesregierung auf, sich für ergänzende Regelungen im Erbbaurechtsgesetz zur Gestaltung eines angemessenen Erbpachtzinses bei der Erneuerung von auslaufenden Erbpachtverträgen nach den genannten Kriterien einzusetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Astrid Houghton

Molanusweg 43

30559 Hannover

Bezahlbares Wohnen im Erbbau Hannover

Bezahlbares Wohnen                                            Bezahlbares Wohnen

im Erbbau Hildesheim                                                      im Erbbau Osnabrück

Bezahlbares Wohnen

im Erbbau Lüneburg