Erbbauzinssatz

Erbbauzinssatz

Was ist der Erbbausinssatz?

Der Erbbauzinssatz ist ein jährlicher Prozentsatz vom Grundstückswert, den der Erbbauberechtigte an den Eigentümer zahlt.

⚖️ Gesetzliche Grundlage:

• Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) regelt das Erbbaurecht, aber nicht die Höhe des Erbbauzinssatz.

• Einzige Vorgabe: Der Vertrag muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.

• Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) schreibt keinen Maximalzins vor.

• Die Vertragspartner sind relativ frei in der Gestaltung, solange keine sittenwidrigen Bedingungen vereinbart werden (§ 138 BGB).

Vergleichen wir einmal:

a) Kommunen

• Dort liegt der Erbbauzinssatz üblicherweise zwischen 2 % und 6 % des Bodenwerts, häufig bei etwa 3,7 % im Durchschnitt

• Regionale Beispiele:

  • Berlin: ca. 2,25 %

  • Hamburg: ca. 1,5 %

  • München: ca. 2,5 % für Einfamilienhäuser, 4,25 % für Wohnungen

  • Augsburg: zunächst 1,8 %, nach 15 Jahren steigend auf 3 %

b) Kirchen/Stiftungen oder private Anbieter

• Typisch sind 4 % bis 5 %, teils auch darüber, je nach Projekt, Lage und Zielgruppe

c) Eine bundesweite Studie (2017/2023) über Wohnzwecke ergab:

• • Durchschnittlicher Zinssatz: ca. 3,1 % (2017), gesunken auf 2,7 % (2023)

  • Gewerbliche Nutzung: ca. 4,3 %

Den Erbbauzinssatz legt der Grundstückseigentümer fest, nach seinen wirtschaftlichen Zielen. Öffentliche Träger orientieren sich meist an einem definierten Zinsrahmen, private Eigentümer verhandeln frei.

🧩 Was ist sittenwidrig?

• Die Rechtsprechung (z. B. BGH-Urteile) geht davon aus, dass ein Erbbauzinssatz deutlich über 5 % des Bodenwerts möglicherweise sittenwidrig sein kann – vor allem dann, wenn der Vertrag einseitig zulasten des Erbbauberechtigten geht und keine marktgerechte Gegenleistung enthält.

• Einzelfallprüfung ist entscheidend: Es gibt keine feste Obergrenze wie z. B. bei Mietpreisbremsen.

Unsere Kritik

Fehlende gesetzliche Begrenzung:

1. • Der Gesetzgeber macht keine Vorgaben zur Höhe des Erbbauzinssatzes.

   • Dies führt zu starken regionalen Unterschieden und zu Abhängigkeit von der Verhandlungsmacht der Beteiligten.

Steigende Belastung für Erbbauberechtigte:

1. • Gerade bei älteren Verträgen mit Wertsicherungsklauseln steigt der Zins regelmäßig – oft deutlich stärker als Löhne oder Mieten.

   • Erbbauzinsen von über 4 % sind bei privaten Anbietern nicht unüblich – dies kann zu einer faktischen Entwertung des Erbbaurechts führen.

Intransparenz und Unsicherheit:

1. • Die Orientierung am Bodenrichtwert ist oft nicht nachvollziehbar.

   • Es fehlt an einem klaren rechtlichen Rahmen oder einer Obergrenze, was zu Willkür oder Benachteiligung führen kann.

   • Die Obergrenze muss deutlich unter den Kreditzinssatz liegen.

Sozialpolitisches Ungleichgewicht:

1. • Der ursprüngliche Zweck des Erbbaurechts – erschwingliches Wohnen ermöglichen – wird durch hohe Erbbauzinssätze oft konterkariert.

   • Besonders bei sozialen Trägern (Kirchen, Stiftungen) wird eine gesellschaftliche Verantwortung nicht immer wahrgenommen.

Unsere Forderungen

Einführung einer gesetzlichen Obergrenze (maximal 1%) für den Erbbauzinssatz

1. • bei Nutzung zu Wohnzwecken.

   • Orientierung an sozialverträglichen Standards, insbesondere bei öffentlichen oder gemeinnützigen Trägern.

2. Transparenzpflichten stärken:

   • Offenlegungspflicht der Kalkulationsgrundlagen bei Erbbauverträgen.

   • Klar geregelte Anpassungsmechanismen zur Vermeidung überhöhter Zinssteigerungen.

3. Förderung langfristiger sozialer Nutzung:

   • Kommunen und öffentliche Träger sollen den Erbbauzins aktiv zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums einsetzen.

   • Einführung eines Sozialerbbauzins-Modells mit gedeckelten Zinssätzen für bestimmte Einkommensgruppen oder Genossenschaften.

4. Prüfung auf Sittenwidrigkeit gesetzlich konkretisieren

   • Gesetzliche Konkretisierung, ab wann ein Erbbauzins als sittenwidrig gilt (z. B. ab 5 % des Bodenwerts bei fehlender Gegenleistung).

Fazit

Ohne gesetzliche Leitplanken geht die ursprüngliche sozialpolitische Funktion des Erbbaurechts verloren. Die daraus resultierenden Zwänge überfordern den Erbbaurechtnehmenden. Eine sozial gerechte und rechtlich klar geregelte Ausgestaltung ist dringend notwendig, um Boden für die Allgemeinheit dauerhaft nutzbar und bezahlbar zu halten.

Ausfolgenden Gründen, muss ein Erbbauzinssatz deutlich unter dem Geldmarktzinssatz liegen:

1.     Es wird kein Eigentum geschaffen.

2.     Man zahlt immer weiter

3.     Über die Wertsicherung erhöht sich künftig der Erbbauzins enorm