Bodenrichtwert

Bodenrichtwert

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke in einem bestimmten Gebiet (z. B. Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet). Er wird regelmäßig von den Gutachterausschüssen auf Basis realer Grundstückskaufpreise ermittelt und dient als Orientierungswert für die Wertermittlung von unbebauten Grundstücken.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

1.    Auswertung von Kaufpreisen

o   Grundlage sind Kaufverträge über unbebaute Grundstücke.

o   Bei bebauten Grundstücken wird der Gebäudewert rechnerisch herausgelöst.

2.    Einordnung in Bodenrichtwertzonen

o   Städte und Gemeinden werden in Zonen mit vergleichbarer Nutzung und Preislage unterteilt.

o   Innerhalb jeder Zone wird ein Durchschnittspreis pro Quadratmeter festgelegt.

3.    Festlegung des Bodenrichtwerts

o   Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisiertes „Bodenrichtwertgrundstück“ (z. B. 600 m², erschlossen, Wohnbaufläche).

o   Die Werte werden regelmäßig veröffentlicht (jährlich oder alle zwei Jahre).

4.    Einflussfaktoren

o   Lage, Nutzung, Erschließung, Marktnachfrage, rechtliche Rahmenbedingungen

Wo finde ich meinen Bodenrichtwert?  BORIS-D Deutschland (Einstiegspunkt): 👉 https://www.bodenrichtwerte-boris.de/boris-d/?lang=de

Unsere Kritik

Der Bodenrichtwert basiert ausschließlich auf tatsächlichen Grundstücksverkäufen. Erbbaugrundstücke hingegen werden in der Praxis so gut wie nie verkauft. Dadurch entsteht ein fundamentaler Widerspruch:

·        Hohe Komplexität und Fehleranfälligkeit
Die Ermittlung eines Bodenwerts im Erbbaurecht erfordert zahlreiche Annahmen und Rechenschritte, z. B. beim Herausrechnen des Gebäudewerts, der korrekten Zuordnung zur Bodenrichtwertzone oder der Bewertung standortspezifischer Einflussfaktoren. Dies birgt ein erhebliches Fehlerrisiko.

• Keine realen Verkaufsdaten: Es fehlen Markttransaktionen mit Erbbaugrundstücken. Der Bodenrichtwert basiert also auf einem Markt, der für Erbbaurechte faktisch nicht existiert.

• Falsche Bemessungsgrundlage: Der Bodenrichtwert orientiert sich an Verkaufswerten. Der Erbbauzins ist jedoch ein Nutzungsentgelt – vergleichbar mit einer Miete – und kein Kaufpreisanteil.

• Keine Kausalität: Da Erbbaugrundstücke nicht gehandelt werden, besteht kein kausaler Zusammenhang zwischen Bodenrichtwert und Nutzwert eines Erbbaurechts.

Fazit:
Die Heranziehung des Bodenrichtwerts zur Ermittlung des Erbbauzinses ist aus fachlicher Sicht problematisch und führt zu realitätsfernen Ergebnissen. Eine alternative, praxistauglichere Bewertungsgrundlage sollte angestrebt werden.

Unsere Forderung:

Der Bodenrichtwert darf nicht zur Berechnung des Erbbauzinses herangezogen werden.
Die Verwendung des Bodenrichtwerts bei der Ermittlung des Erbbauzinses führt zu sachlich nicht gerechtfertigten, oft erheblich überhöhten Belastungen für Erbbaurechtsnehmende.

Wir fordern daher:

• Eine gesetzliche Klarstellung zur Unzulässigkeit des Bodenrichtwerts als Berechnungsgrundlage für den Erbbauzins

• Entwicklung fairer, nachvollziehbarer und marktgerechter Methoden zur Bewertung von Erbbaurechten, z. B. orientiert an Vergleichsmieten oder realen Nutzungswerten