Weitere Kosten

Weitere Kosten

Weitere Kosten im Erbbaurecht

1. Grunderwerbsteuer

• Wird beim Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags fällig, auch wenn kein Grundstück gekauft wird.

• Bemessungsgrundlage: Kapitalisierter Erbbauzins (nicht der Grundstückswert!).

• Auch bei Verlängerung oder Übertragung eines bestehenden Erbbaurechts fällt erneut Grunderwerbsteuer an. 

• Zahlungspflichtiger ist der Erbbauberechtigte.

2. Erschließungskosten

• Dazu zählen z. B.:

  • Straßenbau, Gehwege, Straßenbeleuchtung

  • Kanalisation, Wasser- und Stromanschluss

  • Telekommunikation, Gasleitungen

• Wer die Kosten trägt, wird im Erbbaurechtsvertrag geregelt.

• In der Praxis steht fast immer: „Der Erbbauberechtigte trägt alle mit dem Grundstück verbundenen öffentlichen und privaten Lasten.“
  ➤ Das bedeutet: Der Erbbaurechtsnehmer übernimmt diese Kosten vollständig.

3. Notarkosten und Grundbuchgebühren

• Ein Erbbaurechtsvertrag muss notariell beurkundet werden.

• Die Eintragung ins Grundbuch ist ebenfalls erforderlich.

• Keine gesetzliche Regelung, wer zahlt – aber fast immer der Erbbauberechtigte laut Vertrag.

• Auch bei späteren Änderungen (Verlängerung, Übertragung, Grundschuld) entstehen weitere Notar- und Eintragungskosten.

4. Grundsteuer

• Zahlungspflichtiger ist der Erbbaurechtsnehmer, nicht der Grundstückseigentümer.

• Grund: Das Erbbaurecht gilt steuerlich als wirtschaftliches Eigentum. (Rechtsgrundlage: § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO.)

• Die Grundsteuer wird regelmäßig (meist vierteljährlich) an die Gemeinde gezahlt.

5. Kosten bei Heimfall oder Vertragsende

• Bei Vertragsverstoß oder Ablauf des Erbbaurechts kann das Grundstück zurückfallen ("Heimfall").

• Der Erbbaugeber muss dann eine Entschädigung für das Gebäude zahlen – aber oft unter dem Marktwert.

• Rechtsstreitigkeiten oder Gutachten können zusätzliche Kosten verursachen.

6. Zustimmungskosten & Gebühren

• Für bestimmte Vorgänge brauchst du die Zustimmung des Grundstückseigentümers, z. B.:

  • Verkauf des Erbbaurechts

  • Eintragung einer Grundschuld

  • Bauliche Veränderungen

• Diese Zustimmung ist oft gebührenpflichtig (insbesondere bei kirchlichen oder kommunalen Eigentümern).

7. Verwaltungsgebühren / Pachtzinsanpassung

• Viele Erbbaurechtsverträge enthalten Wertsicherungsklauseln.

• Der Erbbauzins kann alle 5–10 Jahre angepasst werden (an Inflation, Verbraucherpreisindex).

• Auch hier können Verwaltungs- oder Bearbeitungsgebühren entstehen.

Unsere Kritik

Alle anfallenden Kosten werden auf den Erbbaurechtnehmenden abgewälzt. Faktisch nie übernimmt der Erbbaurechtgebende auch nur anteilig irgendwelche Kosten. Es gibt keine gesetzliche Regelung, wer die Kosten zu übernehmen hat. Da die Ausgestaltung eines Erbbaurechts allein beim Grundstückseigentümer liegt, kommt es zu diesem einseitigen Ergebnis.

Fazit:

Ohne eine Regulierung wird sich an diesen Bedingungen nichts verändern.

Der Erbbaurechtnehmende wird weiterhin gezwungen sein solche Vertragsbedingungen zu akzeptieren.

Unsere Forderung:

Die Politik muss dringend handeln, wenn das Erbbaurecht auf den Boden bezahlbaren Wohnraums zurückgeführt werden soll.