Wertsicherungs-klausel

Wertsicherungsklausel

Wie funktioniert die Wertsicherungsklausel?

• Die Wertsicherungsklausel wird im Erbbaurechtsvertrag vereinbart.

• Grundlage ist meist der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts.

• In der Regel wird der Erbbauzins alle 3 oder 5 Jahre überprüft.

• Ist der Index gestiegen, wird auch der Erbbauzins entsprechend angehoben.

• Sinkt der Index (sehr selten), könnte er theoretisch auch gesenkt werden – das wird aber oft im Vertrag ausgeschlossen (es gibt oft eine „einseitige Wertsicherungsklausel“ nach oben).

Zur Wahrheit über die Wertsicherungsklausel

Die weitverbreitete Mär, ältere Erbbaurechte seien „viel zu billig“, hält einer sachlichen Überprüfung nicht stand.

Ebenso irreführend ist die Behauptung, die Wertsicherungsklausel diene lediglich dem Ausgleich der Inflation.

Fakt ist:
Seit der Währungsreform im Jahr 1948 liegt die durchschnittliche jährliche Inflationsrate in Deutschland bei rund 2,6 %.
Erbbaurechtsverträge hingegen steigen – allein durch die Wertsicherungsklausel, ohne jede Vertragserneuerung – im Schnitt um etwa 3,5 % pro Jahr.

Was wie ein kleiner Unterschied erscheinen mag, entfaltet über längere Laufzeiten massive finanzielle Auswirkungen:

▶ Bereits ohne Neuverhandlung oder Anpassung an aktuelle Bodenpreise kann sich der Erbbauzins durch die automatische Anpassung innerhalb weniger Jahrzehnte inflationsbereinigt verdoppeln.
▶ Die Wertsicherungsklausel führt also faktisch zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen, die weit über den bloßen Inflationsausgleich hinausgehen.

Ein anschauliches Beispiel:

Ein Brötchen kostet heute etwa 1 Euro – das entspricht dem normalen Preisverlauf im Rahmen der allgemeinen Inflation.
Würde der Bäcker jedoch seine Preise analog zur Wertsicherung im Erbbaurecht gestalten, läge der Preis heute schon bei 2 Euro.
Und wenn er – wie bei einer Erneuerung eines Erbbaurechtsvertrags üblich – seinen Brötchenpreis gestaltet, würde er das Brötchen sogar für 20 Euro anbieten.

Der Unterschied:
Der Brötchenkunde hat eine Wahl.
Er entscheidet frei, ob er das Brötchen kauft – oder eben nicht – oder einen günstigeren Anbieter findet.

Ein Erbbaurechtnehmender hat diese Freiheit nicht.
Er kann sein Haus nicht einfach auf ein anderes Grundstück mitnehmen.
Es gibt keine Verhandlungsmöglichkeit nur eine erzwungene Entscheidung, ohne echte Marktoptionen.

 Ein tatsächliches Beispiel:

Grundstück 480 m² bebaut mit einem Reihenhaus in Osnabrück

Vertrag über 80 Jahre ohne Erneuerung